Oordeel: huurverhoging 2018

Dit jaar komt er weer een maximale huurstijging aan, maar niet voor iedereen heeft dat hetzelfde effect. De overheid bepaalt de maximale stijgingen en Vestia mag daarbinnen zelf een keuze maken. Wij adviseerden hierover. We vinden dat Vestia te weinig doet om de achteruitgang van betaalbaar wonen tegen te gaan. Wij geloven dat Vestia veel meer kan doen. Lees verder ☟!

 

In 5 statements vatten we ons advies hieronder samen, dat je natuurlijk ook kunt ☟downloaden☟ . Vestia reageert binnen twee weken op ons advies. Er kan dus nog wat veranderen, dat hopen we.

 

5 statements “Huurbeleid 2018”

  1. We zijn tegen de maximale huurverhoging. Vestia is er vooral voor de sociale huurder en daar hoort sociaal beleid bij, niet 6 jaar achter elkaar maximaal verhogen.
  2. Alleen de huurverhoging verdelen is niet goed genoeg. Vestia moet huurders die niet passend wonen verleiden goedkoper, kleiner of passend bij hun gezondheid te gaan wonen (“doorstroming”).
  3. Laat de op-een-na-armste huurders niet betalen voor de armste huurders (zie bijlage Rotterdam en huurverhoging).
  4. Wees consequent – verhoog de huren niet boven de streefhuur
  5. Een aantal sociale huurders betaalt meer dan wettelijk toegestaan, dit is onacceptabel en moet direct worden hersteld met een huurverlaging

Los van het feit dat we het inhoudelijk niet eens zijn met Vestia, zijn we geïnformeerd en goed betrokken bij de situatie in Rotterdam (zie bijlage Rotterdam en huurverhoging).

Wat is het effect op jouw huur?

Dat is nog niet bekend, het huurbeleid staat nog niet vast. Huurders van Vestia betalen elk jaar per 1 juli een nieuwe huur. Ook als de huur niet wijzigt (wat kan voorkomen) krijg je hiervan vanzelf bericht van Vestia zelf, dat is dan uiterlijk op 1 april 2018. Wij kunnen natuurlijk niet bij je persoonlijke gegevens.

In de huurverhogingsbrief staan de nieuwe voorstellen voorschot servicekosten. Let je er op dat je de afrekening van vorig jaar mag controleren! Dat kan geld besparen! Meer info: neem contact op met ons of je bewonerscommissie.

Klik hier voor ons statement Rotterdam en huurverhoging (2 pagina’s) en hier voor het Advies huurverhoging- en beleid 2018 (3 pagina’s).

Tags: , , , , ,

Soms kan het: huurverhoging terugdraaien

Iedere Vestia-huurder krijgt deze week een brief met de nieuwe hoogte van de huur. Soms verandert er niets en krijgen huurders geen huurverhoging, soms wel. Een hoger inkomen kan tot een extra huurverhoging leiden. Maar! Dit jaar zijn er nieuwe regels, waardoor deze hogere huurverhoging niet altijd meer mag of waardoor deze, voordat hij ingaat, teruggedraaid kan worden. Heb je twijfels? Lees dan zeker even verder.

 

De inkomensafhankelijke huurverhoging gaat door als je een sociale huurwoning huurt en het bruto jaarinkomen van het huishouden boven de € 40.349,00* is.

Maar de inkomensafhankelijke huurverhoging kan/mag niet als er sprake is van

  • een lichamelijke en/of geestelijke handicap
  • een chronische ziekte (aantoonbaar via zorgindicatie van minimaal 10 uur)
  • tenminste één van de bewoners 65 jaar of ouder is
  • het huishouden uit 4 of meer personen bestaat
  • het huishoudinkomen helemaal géén € 40.349,00 meer is vanwege
    – een (recent) aantoonbaar wegvallen van een “verdiener” binnen het huishouden
    – een (recente) aantoonbare daling van het huishoudinkomen, zoals pensionering

 

Bij twijfel

  • Doe de huurprijscheck via de website van de Huurcommissie
  • Meld de twijfel en reden bij Vestia in een bezwaar voordat de huurverhoging ingaat. Het in te vullen bezwaarschrift vind je hier en zelf een brief schrijven is ook mogelijk, zoals voor het bezwaar maken op basis van een recente inkomensdaling (dit is namelijk geen wettelijke afspraak, maar één die wij met Vestia maakten).
  • Voor de verschillende bovenstaande gevallen gelden verschillende “bewijslasten” (zie in te vullen bezwaarschrift voor aan te leveren bewijslast of contacteer Vestia).

 

Je hoeft dus niet direct naar de Huurcommissie, maar als je er met Vestia niet uitkomt kan dit wel het gevolg zijn. Een Huurcommissie-bezwaar kost EUR 25. Meer daarover leest u hier.

Vestia gaf bij ons aan dat het mogelijk is de persoonlijke onderbouwing per adres van de huurverhoging in te zien, nadat wordt ingelogd op hun website. Wij hebben het niet kunnen testen, maar het kan handig zijn voordat je eventueel een van de vorige stappen onderneemt.

 

* Veelgestelde vraag: Hoe komt Vestia aan mijn inkomen en mogen zij dat wel weten?

De Belastingdienst geeft op basis van de aanslag over 2015 bij Vestia aan of jouw huishouden meer of minder dan €40.349,00 hebt verdiend. Daar was vorig jaar wat over in het nieuws omdat dit door de wetgever niet goed was geregeld. Dit is nu hersteld, de verstrekking van die gegevens aan Vestia door de Belastingdienst is dus legaal.

Tags: , , , ,

Vestia ging met brief huurverhoging de fout in

Deze dagen valt de brief huurverhoging op de mat bij veel huurders. De brief is niet volledig en correct. Hierbij informeren we u wat u moet weten over uw rechten en plichten wat Vestia u niet in de brief vertelt.

 

 

1. U kunt bezwaar maken tegen de huurverhoging en Vestia zelf contacteren

U kunt bezwaar maken tegen de huurverhoging, onder andere als u geconfronteerd bent met een inkomensval.

De (met ons afgesproken) bezwaarmogelijkheden worden niet genoemd in de brief die u ontving. Voor het maken bezwaar wordt u direct doorgestuurd naar de Huurcommissie, maar uiteraard kunt u gewoon Vestia bellen met vragen– zij zijn verantwoordelijk voor hun eigen beleid en klantenservice.

Wilt u vervolgens formeel bezwaar maken, dan gaat dat inderdaad via het model bezwaarschrift naar Vestia. Hierna hebben zij eerst 3 weken reactietijd. Als Vestia uw verzoek afwijst stelt Vestia voor om het verzoek door te sturen naar de Huurcommissie.

 

Dus:

  • Neem vooral contact op met Vestia zelf als u vragen heeft over de huurverhoging
  • Heeft u een goede reden om te denken dat de huurverhoging niet terecht is, maak dan bezwaar
  • Wees extra alert bij een inkomensdaling, want dan kunt u de inkomensafhankelijke huurverhoging aanvechten

 

2. De nieuwe voorschotten servicekosten zijn een voorstel

De voorschotten servicekosten worden niet alleen door Vestia bepaald. Dat suggereert Vestia wel. Wend u met vragen over de onderbouwing van de nieuwe servicekosten vooral tot Vestia en controleer zodra deze beschikbaar is de afrekening op juistheid. U kunt hiervoor de procedure servicekosten gebruiken.

 

De servicekostenposten “rioolontstopping” en “administratie” en “glasverzekering” zijn geüniformeerd. Dat wil zeggen dat de Huurdersraad zorg draagt voor controle van de administratie zodra deze beschikbaar is. Doordat er één groot abonnement voor deze posten is, scheelt dat huurders sinds 2015 geld ten opzichte van 2014 en eerder.

 

 

Tags: , , , ,

Huurprijsbeleid van 2016

Eenmaal per jaar kunnen de huurprijzen van huurwoningen worden verhoogd. Ook dit jaar stuurde Vestia de Huurdersraad weer het huurprijsbeleid voor 2016, met daarin antwoord op de vraag: (welke) huren worden verhoogd en met welk percentage?

 

We reageerden formeel per adviserende brief, waarvan de strekking is:

Advies huurbeleid 2016: klikken is openen in .PDF formaat

Advies huurbeleid 2016: klikken is openen in .PDF formaat:

  • Dit jaar wordt opnieuw de maximaal toegestane (door de overheid bepaalde) huurverhoging doorgevoerd. We adviseren dus niet positief.
  • Coulance met het terugdraaien van de inkomensafhankelijke huurverhoging bij inkomensdaling is de Huurdersraad beloofd, maar dit zien we niet terug in het beleid of de concept brief huurverhoging. We vinden dit zeer kwalijk en verzoeken Vestia dringend dit te communiceren.
  • We doen een tegenbod voor een streefhuur van 94% bij nieuwe verhuringen.
  • Het is goed dat 1 op de 7 huurders geen huurverhoging krijgt dit jaar. We doen een tegenbod om de 1 op de 7 huurders die geen huurverhoging zou krijgen, zo te selecteren dat de lokale situatie wordt meegewogen.

 

Het advies is niet bindend en zal sowieso met redenen omkleed beantwoord worden. Dankzij het advies en protest van vorig jaar wordt dit jaar geen inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd voor huurders die een huurprijs van meer dan €710 betalen maar waarvan de huurprijs wel sociaal was toen het huurcontract werd getekend.

Tags: , , ,

Reactie op Vestia over 2016

Wij hebben gereageerd op de Vestia plannen voor 2016. Lees daar hier meer over. 

Het belang van de huurder centraal stellen bij Vestia is een van de doelen van het advies. Wij willen de keuzes beïnvloeden die Vestia maakt in de besteding van tijd en energie. We dragen zowel zaken aan die met geld als met presteren, dienstverlening, instelling en de kerntaak van Vestia te maken hebben. Dit alles om het wonen bij Vestia zo prettig, veilig en betaalbaar mogelijk te houden.

Ons advies samengevat: Nieuwbouw en onderzoek hiernaar juichen we zeker toe. Openheid over de investeringen en renovaties van aankomend jaar vragen we op grond van ons wettelijk informatierecht. We willen precies weten wat het gevolg is van investeringen in woningen op de (beschikbaarheid en betaalbaarheid) van de woningen van Vestia. Vraaggericht investeren in duurzaamheid biedt kansen voor huurders, mits er altijd draagvlak is en duurzaamheid voor huurders ook echt bijdraagt aan meer wooncomfort en minder woonlasten. Vanaf nu verwachten we meer en open gesprek over het huurprijsbeleid. Onze successen over het huurbeleid kregen we in de reactie op dit advies bevestigd. Wij kondigen tot slot een aantal projecten aan: onze wens tot het herzien van het incassobeleid en onze interesse voor de (voor ons te) hoge huurderving en leegstand.

 

Ons grootste succes?

  • Vestia zal NIET de huur extra verhogen (met een inkomensafhankelijke component) bij huurders die weliswaar een sociaal contract hebben, maar inmiddels al een hoge huur boven de €710 betalen. Dit scheelt circa 1000 huurders een aantal tientjes extra – onterechte – huurverhoging.
  • Vanaf 2016 zal Vestia ook communiceren dat zij huurders die geconfronteerd zijn met een inkomensval de mogelijkheid geven bezwaar te maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit kan voor mensen die hun geld extra nodig hebben zeker schelen.

 

Volgende stappen: positiebepaling en huurbeleid 

We zijn natuurlijk niet uitgepraat over het presenteren van Vestia in 2016.

  • Het huurprijsbeleid komt op korte termijn langs ter advisering.
  • Het huurdersrecht bij renovatie is een topprioriteit.
  • Ook dit jaar kijken we daarna nauw naar de uitvoering van de huurverhoging: gaat dat wel overal goed? Meld het ons als u hier wat over wilt zeggen.
  • Leefbaarheid, woningkwaliteit, woningen voor vluchtelingen, dienstverlening: Vestia bereidt statements voor per belangrijk thema (totaal: 12) waarin ze aangeven wat het aandeel van Vestia hierin is. Belangrijk, want de nieuwe Woningwet geeft weliswaar kaders, maar wat dat precies betekent is toch nog onzeker. We bespreken deze positiebepaling per thema met Vestia.
  • We ontvingen een advies over een kwaliteitsovereenkomst, waarop we binnen een aantal weken zullen reageren.

 

 

Lees hier het advies en de reactie van Vestia.

 

Tags: , , ,

Oproep aan huurders van een “vrije sector” huurwoning

Heeft u in de afgelopen maand een brief ontvangen van de Belastingdienst met daarin de vermelding dat uw inkomen is getoetst door Vestia? En woont u in een vrije sector woning? Dan is dit bericht bestemd voor u.

Voor een geliberaliseerd huurcontract geldt géén maximaal percentage voor de huurverhoging en géén inkomensafhankelijke huur.
Woont u in een “vrije sector” woning en heeft Vestia toch een inkomensindicatie opgevraagd, meld dit dan aan het bestuur van de LHV.

Twijfelt u of u in een sociale of vrije sector woning woont? Lees dan op deze pagina van de Rijksoverheid wat dat bepaalt.

Tags: , ,

Advies: Huurbeleid 2015

Op 16 maart 2015 bracht de LHV advies uit aan Vestia over de voorgenomen huurverhoging van 2015. De LHV adviseerde negatief. U leest het advies door er op te klikken.

Heeft u vragen of opmerkingen over of naar aanleiding van het advies, mail ons dan.

Er is veel aandacht voor huurprijzen en de betaalbaarheid van wonen, ook bij de LHV. Op deze website zullen we u de uitkomst van het gesprek met Vestia over de besteding van het surplus en het beleid huurverhoging bij inkomensdaling melden. Ook kunt u binnenkort  meer lezen over de inzet van de LHV uit 2014 voor de betaalbaarheid van wonen in ons jaarverslag.

Let op: wilt u ook op directieniveau meepraten met Vestia over belangrijke onderwerpen zoals betaalbaarheid en/of service- en dienstverlening? Of wilt u bijdragen aan de totstandkoming van een advies? Grijp dan uw kans, want er is plek voor nieuwe bestuursleden! Bekijk de vacature

Tags: , , ,

LHV adviseert tegen verhoging (streef)huur

Vestia laat huurders de rekening van wanbestuur betalen.

De Landelijke Huurdersraad Vestia heeft grote bezwaren tegen het plan om de huren flink te laten stijgen. Nieuwe huurders gaan gemiddeld 20% meer betalen dan de zittende huurders. Zittende huurders met een inkomen boven € 43.000 kunnen een extra huurverhoging tegemoet zien, bovenop de ‘gewone’ huurverhoging. De Landelijke Huurdersraad Vestia vindt het van het grootste belang dat Vestia eerst substantiële maatregelen bij haar eigen organisatie neemt, alvorens een bijdrage van haar huurders te vragen.

Verder lezen…

Tags: , ,