Dit willen wij van Vestia №5: werk aan doorstroming

Wij zouden graag willen van Vestia dat ze:

 

Werken aan doorstroming (zo snel mogelijk, zo duidelijk mogelijk!)

  • Huurders of woningzoekenden die te klein of groot of te duur wonen moeten een nieuwe voor hen geschikte woning kunnen zoeken met begeleiding
  • Ouderen die kleiner of veiliger willen wonen, moeten dit ook kunnen
  • Dit moet aangeboden worden aan gemeenten in het traject “prestatieafspraken”

 

Achtergrond

  • De huurmarkt zit vast! Er zijn hogere huren dan voorheen en de wachtlijsten zijn opgelopen. Hierdoor blijven mensen wel eens wonen waar ze wonen, ook al is het niet ideaal voor hen of hun buren. Dit is géén ideale situatie, soms is verhuizen immers geen wens maar vrij noodzakelijk. Bijvoorbeeld als er echt geen ruimte meer is in huis  voor het extra kindje dat wel op komst is – in een markt waarin de wachtlijsten oplopen tot 8 jaar kan dit zomaar gebeuren en is het niet altijd verwijtbaar.
  • Vestia doet wel op beperkte schaal aan doorstroming, maar omdat dit ‘maatwerk’ is, ligt het nergens vast. Dat is onduidelijk en werkt verschillende behandelingen in de hand. Omdat het zo’n belangrijke taak is, moet het beleid kunnen worden.

 

Hoe denk jij hierover? Wil jij eigenlijk verhuizen maar doe je het niet?

Tags: , , , , ,

Met de directeur onderhoud op stap

Dit jaar is het speerpunt van de Huurdersraad “dienstverlening”. Ons motto is: dat de huurder (weer) blij is met Vestia. Het is heel belangrijk dat het onderhoud en het aanzien van de woonomgeving weer een hoger cijfer krijgt.

Onze gesprekken met Vestia én prestatieafspraken kunnen hier een zetje toe geven. Zo streven wij naar een basiskwaliteit voor woningen. Ter ondersteuning van onze gesprekken nodigden we diverse mensen die binnen Vestia bepalen hoe onderhoud vorm krijgt uit om met ons op stap te gaan. Hierbij een kort verslag van wat we hebben gedaan en welke gesprekken we onderweg voerden.

Zuidwijk: Kwaliteit van beheer en onderhoud

Bij de eerste schouw waren de directeur Onderhoud en manager Planmatig Onderhoud aanwezig samen met Jeannette Philips van de Bewonersorganisatie Zuidwijk, John la Gordt Dillié die namens het Huurdersraad-bestuur prestatieafspraken in Rotterdam maakt en tevens in het gebied woont en een bewonerscommissie voorzit. We kennen deze omgeving goed omdat er veel Vestia-bezit dicht op elkaar staat.

We startten bij het complex aan de Keyenburg met vragen over een aantal reparaties. Dit diende als voorbeeld om een gesprek te voeren over de frequentie van schilderwerk. De schilders doen de buitenboel minder vaak dan voorheen en huurders ervaren dit als een achteruitgang in de kwaliteit van het onderhoud, het schilderen wordt nu pas gedaan als het technisch nodig is. Dit gesprek is zinvol omdat we vaststellen dat technisch onderhoud niet per definitie bijdraagt aan de huurderstevredenheid en het aanzicht van het pand.

Adres 2 was de Bewonersorganisatie Zuidwijk om ook de directie Onderhoud bekend te maken met de sociale inzet van huurders voor huurders.

Adres 3 waren 4 complexen aan de Langenhorst parallel aan Oldegaarde: deze complexen zijn in hetzelfde jaar opgeleverd, maar 2 zijn volledig verkocht en 2 van de panden zijn nog in de verhuur door Vestia. De onderlinge grote verschillen in onderhoudskwaliteit en aanzicht waren het onderwerp van het gesprek. Ook binnen hebben we gekeken naar wat er binnen aan de hand is, variërend van slechts gedeeltelijk uitgevoerde reparaties tot oplossingen van huurders zelf om hun scootmobiel te stallen, tot de wijze waarop de ventilatie functioneerde. Dit gesprek is zinvol omdat we vaststellen dat Vestia zeer weinig aan esthetisch onderhoud doet zoals het verwijderen van duidelijke algenaanslag. Huurders worden hier niet zo blij van. Vijf jaar na de reorganisatie en allerlei besparingen leidt dit tot zichtbare achteruitgang. We vinden dat Vestia hier een antwoord op moet formuleren. Ook belangrijk is dat zelfbeheer in zo’n geval vaak een oplossing kan zijn, maar dit wordt regelmatig afgehouden door Vestia. Deze schouw helpt om het gesprek op te starten.

Tot slot bezochten we het Schammenkamp, een pand waar zeer ernstige overlast en ongewenst gedrag voorkomt. In overleg met Vestia is hier een pilot gestart om asociaal gedrag door huurders aan te pakken. Het draait ons uiteraard om de normale huurders die helemaal geen overlast veroorzaken en hier wel hinder van ondervinden. Hier moet Vestia intern enorm goed samenwerken om de situatie onder controle te houden, een situatie die wellicht niet enorm bekend is bij het management van Onderhoud en wat wel een onderdeel is van het werk van de woningcorporaties.

Scheveningen: Woningkwaliteit, duurzaamheid en betaalbaarheid
Er staan in Scheveningen vooral heel veel verschillende woningen van Vestia, oude en nieuwe. Een goede basis om te praten over betaalbaarheid, woningkwaliteit en duurzaamheid. De onderhoudsd

irectie was dan ook aanwezig met: de directeur, de expert onderhoud en de expert duurzaamheid/verduurzaming. Vanuit het Huurdersraad-bestuur waren Karin Bakker en Cees van der Harst aanwezig en er is een huisbezoek bij vier woningen geweest. Op alle adressen in deze wijk die we aandeden was iets bijzonders aan de hand:

We startten op de Jacob Pronkstraat, waar kleine huisjes staan. De huur is laag, maar de energierekening hoog. De mogelijkheden om de energierekening (samen) aan te pakken bij dit soort punten werden besproken, waarbij de belangen van de huurder met een smalle beurs uiteraard centraal stonden.

Ter referentie liepen we langs De Olieberg: een voorbeeld van wat een huurder voor een hoge huur krijgt.

Op de zeekant is het qua locatie prachtig wonen, maar de temperatuur binnen is een aanslag op het woongenot en vraagt om een hele specifieke omgang met de woningen binnen. Een en ander bleek te maken te hebben met een aanbouw van na de opleveringsdatum. De weeromstandigheden buiten maken ook dat dit soort panden en hun onderhoud goed moeten worden besproken. Ook de Reepstraat gaf een goed voorbeeld van hoe weeromstandigheden (zout en wind) inwerken op de buitenkant van de woningen. In Scheveningen zijn veel douches in voormalige kasten gebouwd. We zijn in diverse woningen geweest waar milde schimmel- en vochtproblemen waren. Ook hebben we diverse onderhoudsdiensten opgezocht en met hen gesproken over hun werk in de wijk en constateringen. Zo was er sprake van een kleine instorting van een portiek in de Reepstraat.

Ook bezochten we Hoog Lindoduin (van Vestia) én vergeleken we het aanzicht en onderhoud met Laag Lindoduin (van Staedion). We vinden het belangrijk dat wij onze constateringen niet alleen bespreken, maar ook laten zien. Het voorbeeld sprak voor zich.
Niet op de kaart zichtbaar maar wel bezocht was het Vissershof. Dit is een kleinschalig wooncomplex dat perfect geschikt is voor alleenstaande huurders van alle leeftijden, belangrijk woonaanbod om te houden dus. De hoogte van de huur echter en de verschillen tussen huren (tussen 250 EUR en 560 EUR voor een hele kleine woning) waren onderwerp van gesprek.

Tot slot bezochten we de straat Kolenwagenslag, waar sprake is van twee woningen met ernstige en langdurige schimmelproblematiek. De heren van onderhoud zijn hier lang binnen geweest en hebben naast gesprekken met de bewoners ook mogelijke oplossingen doorgenomen.

Daarom is een schouw belangrijk

We vinden het belangrijk dat Vestia-directie en bestuur ook goed weten voor welke woningen en huurders zij werken en hoe het leven er in wijken uit kan zien. Uit de gesprekken met huurders en eigen onderhoudsdiensten op de vloer, maar ook uit de door ons aangedragen thema’s, zijn actie- en bespreekpunten geformuleerd door de directie Onderhoud. Met dit gesprek stoppen we nooit, maar we hebben ons gesprek over woonkwaliteit nu verkleind tot 3 belangrijke vraagstukken waar we mee verder gaan:

  • Duurzaamheid, wooncomfort en betaalbaarheid
  • Basiskwaliteit en betaalbaarheid
  • Aanzicht en onderhoud

In samenwerking met andere Delftse huurdersorganisaties organiseren wij dit jaar ook nog een schouw door Delft waarbij gemeente en Vestia uitgenodigd zijn.

 

Tags: , , , , , ,

Een geschil in Zoetermeer

We hebben te maken met een bijzondere situatie in Zoetermeer. De gemeente heeft een geschil ingediend bij de geschillencommissie prestatieafspraken, omdat Vestia volgens hen (en ons) niet voldoende doet om in 2017 voldoende sociale huurwoningen te behouden. Dit gaat over betaalbaarheid en beschikbaarheid. Het geschil ondersteunen wij met een zienswijze van een paar pagina’s. Lees hier onze uitleg of klik gelijk door naar de met feiten en cijfers onderbouwde zienswijze

 

Achtergrond: er staan zo’n 6.000 woningen van Vestia in Zoetermeer, zo’n 9% van alle Vestia-huishoudens. Wij werken in Zoetermeer nauw samen met de HBVZ, de vereniging die de Huurdersraad mede heeft opgericht én aldaar de belangen van de huurders op lokaal niveau behartigt.

Stadshart Zoetermeer

Wat betekent betaalbaarheid en beschikbaarheid voor ons?

In vrijwel alle gemeenten zijn er wachttijden voor een sociale huurwoning. In sommige gemeenten is de wachttijd veel langer dan in andere gemeenten. Als het aantal sociale huurwoningen minder wordt, komen er minder woningen beschikbaar met als gevolg dat de wachttijden langer worden. In één jaar tijd is de wachttijd, voordat bewoners een woning in Zoetermeer kregen, gestegen van 40 maanden in 2015 naar 42 maanden in 2016. Wij vinden dat de wachttijden in ieder geval niet langer moeten worden. Kortom, voldoende huurwoningen aanbieden is belangrijk.

Daarnaast is betaalbaarheid ook heel belangrijk. Als er veel huurwoningen zijn, maar ze worden allemaal in de vrije sector verhuurd, blijft er nog steeds sprake van een lange wachttijd. Er zijn steeds meer Vestia-woningen in Zoetermeer beschikbaar met een huur boven de €710. Vestia is in de eerste plaats een sociale verhuurder, van sociale huurwoningen en daar staan wij dus ook voor.

 

Voorbeeld van vrije sector aanbod. Er bestaat een grote kans dat deze woning eerst sociaal verhuurd werd.

Voorbeeld van sociaal aanbod in Zoetermeer. Een appartement dat nog steeds sociaal verhuurd wordt, maar wel bijna tegen de vrije sectorhuur aanzit.

Wat is er dan aan de hand in Zoetermeer?

In 14 gemeenten zijn in 2016 afspraken* gemaakt tussen Vestia, gemeente en ons als huurdersvertegenwoordiging. De inzet van Vestia en de gemeente op het woonklimaat wordt daarin bepaald. Tijdens overleg tussen de drie partijen kwam al vrij snel naar voren dat Vestia weinig kon verbeteren aan de inzet op betaal- en beschikbaarheid in Zoetermeer, sterker nog: de situatie zou verslechteren. Daartegenover staat dat zowel de gemeente als de Huurdersraad de inzet onder de maat vinden. Op de lange termijn is het doel van Vestia om naar 65% sociale huurwoningen en 35% vrije sector huurwoningen te gaan, waardoor het moeilijker wordt voor huishoudens met een lager inkomen om een woning te vinden van Vestia in Zoetermeer. De twee andere grote corporaties die actief zijn in Zoetermeer – Vidomes en de Goede Woning – gaan in de toekomst nieuwe woningen bijbouwen. Vestia blijft op dit gebied achter, terwijl zij ook verantwoordelijkheid moet nemen.

Geschil en zienswijze

De gemeente Zoetermeer heeft ervoor gekozen om bij het Ministerie een oordeel te halen over de inhoud van ons geschil. De geschillencommissie van het ministerie van Binnenlandse Zaken die over de prestatieafspraken gaan, officieel adviescommissie geschilbeslechting prestatieafspraken Woningwet, is hier de aangewezen instantie voor. Het geschil gaat over dat Vestia’s inzet niet aansluit bij de Woonvisie van de gemeente op het gebied van: beschikbaarheid, verhuurbeleid, verkoopbeleid en liberalisatiebeleid. De geschillencommissie vroeg ons per brief om ook een zienswijze af te geven over het geschil van de gemeente Zoetermeer met Vestia. In de zienswijze hebben wij geschreven over de belangrijke thema’s beschikbaarheid en betaalbaarheid en hebben het opgestuurd naar de geschillencommissie. Ben je benieuwd naar de zienswijze? Die kun je hier lezen.

* Afspraken (ook wel prestatieafspraken) worden gemaakt in gemeenten waar een Woonvisie is vastgesteld. Op basis van de Woonvisie schrijven de woningcorporaties hun inzet op in een bieding. De inzet gaat over het woonklimaat wat opgedeeld kan worden in onderwerpen zoals betaalbaarheid, beschikbaarheid, verkoopbeleid en leefomgeving.

Tags: , , , , , , , , ,

De toekomst van sociale woningen van Vestia

Zienswijze: scheiding DAEB en niet-DAEB

  

artikel-westlandKrantenartikelen als deze verschenen in veel van de Vestia-gemeenten. En dat is terecht, want Vestia presenteerde aan gemeenten en ons een voorstel waarin staat hoe veel woningen ze sociaal blijven verhuren in de toekomst. En dat leidde op sommige plekken tot een schok. We mochten op dat voorstel (formeel) reageren en deden dat.

Onze vraag was: hoe ben je als belangenbehartiger een echte belangenbehartiger, maar ook effectief? En dat voor 136 gemeenten? Gelukkig kregen we op de Huurdersdag van 12 november veel input én staan we in veel gevallen op hetzelfde standpunt als de gemeente.

Lees onze zienswijze hier of lees de samenvatting hierna.

 

Harde eis

Een woningcorporatie doet meer dan sociale woningen aanbieden. Zeker als er minder sociale woningen worden aangeboden.

Wij vragen dringend aan Vestia extra aandacht voor: een echt sociaal incassobeleid dat leidt tot veel minder huisuitzettingen dan nu het geval is, een aanpak voor het feit dat er veel mensen in een te dure woning wonen (“omgekeerd” scheefwonen) en we verwachten dat Vestia pro-actief de samenwerking opzoekt met andere corporaties in de gemeenten waar veel sociale woningen (dreigen te) verdwijnen.

 

Rijnmond en Haaglanden

De meeste woningen staan in de regio’s Haaglanden (Den Haag en omgeving) en Rijnmond (Rotterdam en omgeving).

De Rotterdamse Woonvisie baart ons zorgen. Niet alleen omdat het effect heeft op woningzoekenden in Rotterdam, maar ook in omliggende gemeenten, waar ook minder sociale woningen vrij komen. Rijnmond is één “woongebied”, en woningzoekenden staan in één systeem ingeschreven. De regio Haaglanden werkt samen om woonproblemen aan te pakken en daar zijn we heel blij mee. Maar Rijnmond niet. Een kans die aangepakt moet worden en dat noemen we natuurlijk in onze zienswijze.

 

Wanneer zijn we negatief of positief?

We zijn samengevat negatief over het Vestia voorstel voor de gemeenten waar veel sociale woningen weg dreigen te gaan terwijl er wel huurders en woningzoekenden zijn. Tenzij andere woningcorporaties de ‘klap opvangen’. Bij een aantal steden gaven we een toelichting. Dat zijn de volgende.

We gaven een negatief advies af voor: Westland, Brielle, Barendrecht, Rotterdam, Zoetermeer, Nissewaard, Pijnacker-Nootdorp. In deze gemeenten wonen tienduizenden huurders in een Vestia-woning.

We gaven een positief advies af voor: Schiedam, Den Haag. In deze gemeenten staan 22.000 Vestia-woningen.

We waren neutraal over Delft, maar zijn positief als we bemerken dat er op korte termijn wat gedaan wordt binnen de stad (dus door ofwel gemeente ofwel de corporaties gezamenlijk) aan de doorstroming, waardoor voldoende betaalbare woningen wel vrij blijven komen. In Delft staan zo’n 5500 huurwoningen van Vestia.

 

En nu?

Voor zittende huurders verandert er niets.

We hopen en gaan er van uit dat we op korte termijn aan de slag gaan met het sociale incassobeleid. De huurverhogingen voor 2017 worden nu ook voorbereid door Vestia, voor kerst gaan we hier al over om tafel. De wet bepaalt dat de huurverhoging in het algemeeen lager zal zijn dan voorgaande jaren.

Deze zienswijze gaat naar Vestia, wordt besproken door het bestuur en de Raad van Commissarissen en er komt een reactie op. Wij waren niet de enige met een mening, ook gemeenten gaven een zienswijze af. Dit pakket wordt uiteindelijk beoordeeld door Minister Blok, die bepaalt of het voorstel van Vestia doorgang mag vinden. Hij is daarbij verplicht om de zienswijzen mee te wegen.

 

Eerder hebben we al een artikel geschreven met informatie over de scheiding DAEB en niet-DAEB. Hier kun je die lezen.

Link gemist naar de hele zienswijze? Lees het hier.

Tags: , , , , , , , , , , , , , ,

Eindelijk inzicht: betaalbaarheid van wonen

We zijn echt heel blij met de “lokale monitor Wonen”. Want eindelijk kunnen we elke gemeente vergelijken met een andere gemeenten, regiogemeenten en de gemiddelde Nederlandse gemeente: zijn er daar wel genoeg/veel woningen ten opzichte van het aantal (potentiële) huurders? De monitor helpt ons bij het maken van prestatieafspraken. 

 

Zelf kijken hoe het in jouw gemeente staat met de (corporatie)woningen en huurders? Gebruik zelf de lokale monitor Wonen; Wat vind jij van het aanbod in jouw gemeente? Laat het achter op de plek voor reacties hieronder!

 

Voorbeeld: Rotterdam

Overigens hebben we de eerste dag de monitor gelijk kunnen gebruiken om aan te tonen dat de woningvoorraad in Rotterdam helemaal niet “in balans” is zoals de wethouder beweert. Een mooi voorbeeld om aan te tonen wat de monitor kan blootleggen.

 

Tags: , , , ,