Succes: van schimmelaandacht naar -aanpak en -expert

Schimmel is woningen kwam uitgebreid in het nieuws in 2016 in zowel Den Haag als Rotterdam. Gelukkig is het niet bij media-aandacht gebleven: gisteren is in Den Haag een aanpak gepresenteerd. Wij zijn er blij mee. Wat ons betreft gaan de ontwikkelde lessen en de materialen voor alle huurders gelden. De onafhankelijk expert gaat starten in Den Haag, maar als het werkt hopen we dat hij/zij ook voor de andere huurders van Vestia beschikbaar komt. In dit artikel gaan we in op onze bijdrage aan de oplossing en hoe wij de toekomst zien van de schimmelaanpak.

 

Waar het allemaal mee begon…

Er zijn 3 oorzaken die schimmel veroorzaken: techniek, gedrag en/of constructie. Te vaak, naar onze beleving, kreeg de huurder automatisch de schuld of bleef de echte oorzaak van schimmel onduidelijk. Er zijn best veel huurwoningen met een echte gebruiksaanwijzing, bijvoorbeeld omdat ze “dichtgeïsoleerd” zijn.

In Den Haag en Rotterdam zijn schimmelproblematiek heel uitgebreid in het nieuws geweest, waarna de gemeenteraad uit beide steden de woningcorporaties of wethouder om actie vroegen.

 

Haagse aanpak

Er is net een aanpak gepubliceerd door woningcorporaties en de gemeente Den Haag. Een onderdeel daarvan is een jaarlijkse monitor waardoor de gemeenteraad periodiek op de hoogte blijft. Er is ook een onafhankelijk expert die duidelijkheid kan geven als een huurder er niet uitkomt. In dit filmpje vertellen wethouder Wijsmuller én onze Karin Bakker vertellen over de schimmelaanpak.

 

Van Den Haag naar landelijk

Het informatieve materiaal dat wordt ontwikkeld zal Vestia-breed worden ingezet, dus in alle gemeenten. Zodra we weten hoe de aanpak en de onafhankelijk expert werkt, is het tijd om te kijken of de aanpak uitgebreid kan worden naar andere gemeenten.

 

Extra uitleg

Iets lezen of zien over schimmel kan hieronder, hier en hier.

 

Persoonlijke ervaringen of last?

Onder normale omstandigheden kunt u een probleem oplossen door de stappen uit dit artikel te volgen. Loopt het niet zoals daarin staat en denk je dat wij er vanaf moeten weten, bel ons dan.

Tags: , , ,

Op naar een sociaal statuut

Waarom zouden de huurders uit elk wooncomplex de kennis in huis moeten hebben om, wanneer er een ingrijpende verbouwing of zelfs sloop zou moeten gebeuren, hun rechten uit te zoeken en afspraken op maat te maken met Vestia? Gegeven dat er veel gedeelde uitdagingen zijn. Een vergissing is zo gemaakt, de emoties laaien op en de onderhandelingen worden door zowel huurders als Vestia regelmatig als zeer onprettig ervaren, met als gevolg grote ontevredenheid. We herkennen dit patroon en willen het graag doorbreken.

Wij zetten ons al 2 jaar in voor een overkoepelende afsprakenset én een model sociaal statuut die de basisrechten van huurders in begrijpelijke afspraken verheldert. Dat scheelt werk en gedoe en verbetert de basissituatie voor huurders die geconfronteerd worden met een verandering of werkzaamheden aan hun woning.

Sociaal statuut vs. sociaal plan

Bij alle renovaties moet een sociaal plan worden gemaakt. Het zijn afspraken op maat, die als onderdeel van een redelijk voorstel aan huurders moeten worden voorgelegd. 70% van de huurders moet schriftelijk instemmen, en dan kan (als niemand weigert en naar een rechter stapt) de renovatie starten.

Een sociaal statuut is een overkoepelende afsprakenset. Het vult het sociaal plan aan en kan bijvoorbeeld eisen omschrijven waaraan een sociaal plan moet voldoen. Onderaan dit artikel staat een onderwerpenlijst voor een sociaal statuut.

Situatie Den Haag

Den Haag kent al een sociaal statuut. Onafhankelijk van een sociaal plan op maat hebben de Vestia-huurders van de ruim 20.000 woningen in Den Haag meer rechten. Dit is weliswaar gebaseerd op oude regels, maar het is meer dan wat er door Wet voorgeschreven wordt. We namen dat als voorbeeld en zouden graag zoiets voor andere Vestia-huurders ook willen en dan ook een verbetering maken op de bestaande tekst.

Overlopen naar Rotterdam

Iedere huurdersorganisatie in de Maasstad deed het: prestatieafspraken maken in Rotterdam. We zagen kansen, onder andere voor het sociaal statuut, maar ook over kleinere onderwerpen zoals ontlabeling en de scootmobielstalling. We hanteerden in het maken van prestatieafspraken onze eigen ambities, wensen en eisen. Zoals goede omstandigheden voor mensen die te maken krijgen met groot onderhoud waarbij ze misschien (tijdelijk) de woning moeten verlaten. Prestatieafspraken is draaien om ambities die wel samen gedragen zijn, we konden de onenigheid over het Woonreferendum omzeilen. Resultaat: we spraken af dat we samen met Vestia gaan werken aan een Rotterdams sociaal statuut, nog in 2017.

Lees hier zelf de Rotterdamse prestatieafspraken. Lees hier onze ambitie voor het sociaal statuut geschreven voor tripartite Rotterdam.

… tussendoor: asbest Hoogvliet

Ongeveer anderhalf jaar geleden werd duidelijk dat Vestia het asbest wilde saneren in de twee complexen Prikkorf en Botreep in Hoogvliet. Een sanering is geen “renovatie in de zin van de wet”, maar wel een ingreep aan de woning waarbij de huurders tijdelijk de woning moeten verlaten. Na een moeizaam traject met ontevreden huurders, is besloten een “sociale afspraken”-set te maken over de manier waarop de sanering verliep en waarop de huurders aanspraak konden maken, bijvoorbeeld een zorghotel voor ouderen die niet fit genoeg zijn om naar een regulier hotel te gaan gedurende de sanering. We spraken met Vestia af dat zij dit plan als voorbeeld nemen voor een model sociaal plan.

… En toen kwam de Woningwet

De Woningwet (artikel 55b lid 1 en 2) verplicht corporaties tot het maken van een reglement voor sloop en het treffen van “ingrijpende voorzieningen”. Dat wil zeggen: als mensen hun huis uit moeten, moeten voorwaarden en natuurlijk de vergoedingen, maar ook de betrokkenheid van huurders, worden omschreven.

Kortom

Het was een lange weg, maar we zijn nu niet ver verwijderd van een sociaal plan én sociaal statuut, waarmee de huurder geholpen wordt bij de zeer ingrijpende situaties van:

– saneringen zoals bij asbest,

– renovatie in bewoonde staat

– renovatie in onbewoonde staat,

– allerhande woningverbetering

– sloop/nieuwbouw.

Dikke winst voor de huurders van wie we de belangen vertegenwoordigen. Binnen een halfjaar willen we hier de eerste concrete resultaten presenteren!

Verder lezen?

Ambitie sociaal plan

Betreffende Woningwet-artikel

Tags: , , , ,

De toekomst van sociale woningen van Vestia

Zienswijze: scheiding DAEB en niet-DAEB

  

artikel-westlandKrantenartikelen als deze verschenen in veel van de Vestia-gemeenten. En dat is terecht, want Vestia presenteerde aan gemeenten en ons een voorstel waarin staat hoe veel woningen ze sociaal blijven verhuren in de toekomst. En dat leidde op sommige plekken tot een schok. We mochten op dat voorstel (formeel) reageren en deden dat.

Onze vraag was: hoe ben je als belangenbehartiger een echte belangenbehartiger, maar ook effectief? En dat voor 136 gemeenten? Gelukkig kregen we op de Huurdersdag van 12 november veel input én staan we in veel gevallen op hetzelfde standpunt als de gemeente.

Lees onze zienswijze hier of lees de samenvatting hierna.

 

Harde eis

Een woningcorporatie doet meer dan sociale woningen aanbieden. Zeker als er minder sociale woningen worden aangeboden.

Wij vragen dringend aan Vestia extra aandacht voor: een echt sociaal incassobeleid dat leidt tot veel minder huisuitzettingen dan nu het geval is, een aanpak voor het feit dat er veel mensen in een te dure woning wonen (“omgekeerd” scheefwonen) en we verwachten dat Vestia pro-actief de samenwerking opzoekt met andere corporaties in de gemeenten waar veel sociale woningen (dreigen te) verdwijnen.

 

Rijnmond en Haaglanden

De meeste woningen staan in de regio’s Haaglanden (Den Haag en omgeving) en Rijnmond (Rotterdam en omgeving).

De Rotterdamse Woonvisie baart ons zorgen. Niet alleen omdat het effect heeft op woningzoekenden in Rotterdam, maar ook in omliggende gemeenten, waar ook minder sociale woningen vrij komen. Rijnmond is één “woongebied”, en woningzoekenden staan in één systeem ingeschreven. De regio Haaglanden werkt samen om woonproblemen aan te pakken en daar zijn we heel blij mee. Maar Rijnmond niet. Een kans die aangepakt moet worden en dat noemen we natuurlijk in onze zienswijze.

 

Wanneer zijn we negatief of positief?

We zijn samengevat negatief over het Vestia voorstel voor de gemeenten waar veel sociale woningen weg dreigen te gaan terwijl er wel huurders en woningzoekenden zijn. Tenzij andere woningcorporaties de ‘klap opvangen’. Bij een aantal steden gaven we een toelichting. Dat zijn de volgende.

We gaven een negatief advies af voor: Westland, Brielle, Barendrecht, Rotterdam, Zoetermeer, Nissewaard, Pijnacker-Nootdorp. In deze gemeenten wonen tienduizenden huurders in een Vestia-woning.

We gaven een positief advies af voor: Schiedam, Den Haag. In deze gemeenten staan 22.000 Vestia-woningen.

We waren neutraal over Delft, maar zijn positief als we bemerken dat er op korte termijn wat gedaan wordt binnen de stad (dus door ofwel gemeente ofwel de corporaties gezamenlijk) aan de doorstroming, waardoor voldoende betaalbare woningen wel vrij blijven komen. In Delft staan zo’n 5500 huurwoningen van Vestia.

 

En nu?

Voor zittende huurders verandert er niets.

We hopen en gaan er van uit dat we op korte termijn aan de slag gaan met het sociale incassobeleid. De huurverhogingen voor 2017 worden nu ook voorbereid door Vestia, voor kerst gaan we hier al over om tafel. De wet bepaalt dat de huurverhoging in het algemeeen lager zal zijn dan voorgaande jaren.

Deze zienswijze gaat naar Vestia, wordt besproken door het bestuur en de Raad van Commissarissen en er komt een reactie op. Wij waren niet de enige met een mening, ook gemeenten gaven een zienswijze af. Dit pakket wordt uiteindelijk beoordeeld door Minister Blok, die bepaalt of het voorstel van Vestia doorgang mag vinden. Hij is daarbij verplicht om de zienswijzen mee te wegen.

 

Eerder hebben we al een artikel geschreven met informatie over de scheiding DAEB en niet-DAEB. Hier kun je die lezen.

Link gemist naar de hele zienswijze? Lees het hier.

Tags: , , , , , , , , , , , , , ,