De Landelijke Huurdersraad Vestia heeft na het uitbrengen van haar derde verkoopadvies heldere afspraken gemaakt met Vestia over advisering bij woningverkoop. Niet alleen hebben we vastgesteld wanneer we gebruikmaken van adviesrecht bij verkoop, ook legden we vast dat LHV elk kwartaal inzicht krijgt in de verkoopresultaten van Vestia.
Graag blikken we terug op gegeven verkoopadviezen, leggen we aan u uit waarom advisering bij woningverkoop door huurders aan Vestia van belang is en hoe LHV adviseert bij woningverkoop.
Allereerst een terugblik op de gegeven verkoopadviezen
- In augustus 2013 adviseerde de LHV negatief ten aanzien van de verkoop van 1200 woningen in Pijnacker-Nootdorp aan corporatie Rondom Wonen. De reden voor het negatieve verkoopadvies was van financiële aard, namelijk dat de verkoop niet voldoende zou bijdragen aan het Verbeterplan en dat zowel zittende als vertrekkende huurders in de situatie zoals ons toen bekend niet zouden profiteren van de verkoop, terwijl
- In januari 2014 adviseerden de LHV en SHBB gezamenlijk gematigd positief ten aanzien van de verkoop van 500 woningen in Doetinchem en omstreken aan corporatie Sité. Hoewel werd gepleit voor een hogere verkoopprijs ten bate van zittende huurders, erkenden LHV en SHBB dat de belangen van individuyele huurders in goede handen zijn bij Sité. Sité hanteert een zorgvuldig beleid en realiseert waar mogelijk verbetering van de kwaliteit van wonen, iets wat bij Vestia als saneringscorporatie niet meer kan worden gegarandeerd.
- In maart 2014 adviseerde de LHV negatief ten aanzien van de verkoop van een enkel complex aan een belegger. Het negatief oordeel was gebaseerd op onvoldoende waarborging van de belangen van de huurders en onvoldoende financieel baten om de verkoop aan een particulier te kunnen rechtvaardigen.
Waarom advisering bij verkoop?
LHV zet zich in voor de belangen van alle Vestia huurders. Een verkoop kan, afhankelijk van de randvoorwaarden, gevolgen hebben voor betrokken huurders, bijvoorbeeld op de service- en dienstverlening, het onderhoud en de omgeving van de woningen. Daarnaast spelen allerhande vragen als: Hoe wordt omgegaan met opgebouwde wachttijd? Hoe gaan de huren zich ontwikkelen? Blijft bestaande labeling intact? We vragen ons voor de overige Vestia huurders ook af wat een verkoop doet met de beschikbaarheid van overige woningen en in hoeverre de verkoop bijdraagt aan financieel herstel van Vestia. Er is ook een afweging te maken tussen directe inkomsten na verkoop en doorlopende inkomsten bij verhuur van woningen: hier oordeelt LHV ook over.
Kortom: vanuit kennis van indirecte en directe, korte- en langetermijngevolgen van verkoop voor huurders, maakt LHV gebruik van het adviesrecht om ervoor te zorgen dat een verkoop waardevol en zinvol is.
Wanneer en hoe adviseert LHV?
Naar onze nieuwe afspraken maakt LHV gebruik van het adviesrecht bij verkoop aan corporaties wanneer er meer dan 100 woningen worden verkocht en bij elke verkoop aan een particulier. Tevens ontvangt de LHV vanaf april 2014 elk kwartaal de verkoopresultaten van Vestia, waarin ook de verkoop aan huurders wordt meegenomen. Deze kunnen we afzetten tegen de doelstellingen.
De verkopen worden, wanneer er een huurdersplatform is, bij het betreffende platform belegd en met de plaatselijke bewonerscommissie besproken. LHV betrekt zich bij verkopen bij afwezigheid van een huurdersorganisatie, bij grootschalige verkoop of wanneer het bezit van meerdere vestigingen betreft. Het advies wordt achteraf met onze Algemene Raad bestaand uit aangesloten huurdersorganisaties, gedeeld. Het advies is hierbij soms van gevoelige informatie ontdaan: randvoorwaarden van een verkoop zijn in een vroeg stadium regelmatig vertrouwelijk omdat verspreiding hiervan negatief effect op het verkoopresultaat kan hebben.
LHV spreekt bij verkopen met alle overige betrokken partijen: Vestia, de potentiële koper en de huurdersorganisatie van de kopende partij. We maken een inzichtelijke financiële, volkshuivestelijke en organisatorische afweging om het advies op te baseren.
Vervolgstappen
In de komende maanden brengt de LHV een richtlijn verkopen uit waarin wordt uitgelegd hoe we zelf en ook een ons aangesloten huurdersorganisatie zo goed mogelijk en stapsgewijs een adviesaanvraag voor verkoop kan behandelen. De richtlijn verschaft inzicht in hoe we te werk gaan voor een ieder die zich hiervoor interesseert en is extra belangrijk gezien de recent in het nieuws gekomen plannen van Vestia om in een aantal jaar veel bezit te verkopen.